Am scris prima versiune a acestui ghid în 2014. Între timp am mai proiectat câteva sute de structuri, am expertizat clădiri cu bulină roșie și, în august 2026, s-a schimbat legea după care se autorizează tot ce se construiește în România. Așa că l-am rescris. Ce era bun a rămas. Ce s-a schimbat, am schimbat.
Motivul pentru care l-am scris atunci e același și acum: între 2009 și 2011 mi-am construit casa în care locuiesc și am făcut multe greșeli, pentru că n-am întrebat pe cine trebuia și n-am avut unde să caut. Pe internet erau doar păreri. Voiam ca aici să fie altceva.
Ghidul cuprinde:
- Ce trebuie să știi dacă vrei să cumperi o casă sau un apartament
- Ce trebuie să știi înainte să construiești o casă
- Cum să-ți alegi arhitectul
- Ce trebuie să-i ceri arhitectului
- Ce tip de casă e potrivit pentru tine
- Cum alegi firma sau echipa de construcție
- Sfaturi despre materiale
Capitolul 1 – Cum cumperi o casă sau un apartament
Cumpărarea unei locuințe e un proces cu riscuri mari, iar cele mai mari nu se văd la vizionare: clasa de risc seismic a blocului, pereții de rezistență mutați de foștii proprietari, etajele construite peste autorizație, lipsa cărții construcției la o clădire nouă.
Din 2026 vânzătorul e obligat să vă predea cartea tehnică a construcției, pe hârtie și în format digital (art. 530 alin. (8) din Legea 169/2026). Dacă nu o are, e prima întrebare la care trebuie să răspundă înainte de orice discuție despre preț.
Fac verificări tehnice la cumpărare din 2013. Vin eu, nu trimit pe cineva, și mă opresc la prima problemă care decide. Detalii aici: Verificare tehnică înainte de cumpărare.
Capitolul 2 – Ce trebuie să știi înainte să construiești o casă
Dacă v-ați hotărât să vă construiți o casă, e bine să știți câteva lucruri înainte să începeți.
Primul e durata și oboseala. Procesul e lung și vă va pune nervii la încercare. Un client îmi spunea cândva că dacă vezi pe stradă un om vorbind singur, ori își face casă, ori e nebun. Experiența mi-a confirmat-o. Așa că pregătiți-vă, priviți problemele cu calm și angajați pe cât posibil profesioniști — ei vă feresc de o parte din stres. Pentru o casă la roșu, durata medie de execuție e de două-trei luni. Am văzut și o structură făcută într-o lună, dar firma aceea avea dotări serioase și oameni competenți.
Al doilea e mentalitatea. Majoritatea celor implicați vor încerca să scoată de la dumneavoastră cât mai mulți bani pentru servicii cât mai proaste. Nu am alt sfat decât să negociați și să lucrați cu oameni recomandați, ale căror lucrări le puteți vedea. Dau exemple în capitolele următoare.
Al treilea e economia la orice. E cea mai mare greșeală. Faceți-vă o casă pe măsura veniturilor și nu vă zgârciți la ce nu se mai poate schimba după. Următoarele se aleg pe criteriul raportului preț-calitate, nu al prețului:
- arhitectul și echipa de proiectare
- echipa de execuție
- dirigintele de șantier
- oțelul-beton
- betonul și cărămida
- ferestrele
- învelitoarea
- instalațiile și cine le execută
Finisajele interioare și mobila le face fiecare după buget. Astea se schimbă ușor. Dacă la cele de mai sus ați ales prost, remediul costă de zece ori cât economia.
Nu mai dau un preț pe metru pătrat, cum făceam în 2014. Orice cifră scrisă azi e greșită peste un an. Ce e valabil oricând: cereți un deviz pe cantități, scoase din proiect, nu o estimare pe suprafață. Diferența dintre un deviz serios și realitatea de la final rareori depășește 10–15%, dacă respectați proiectul.
Al patrulea e terenul. Dacă nu aveți utilități în apropiere, aducerea lor costă. Înainte de cumpărare interesați-vă de studii geotehnice din zonă sau faceți unul. Sunt multe terenuri, mai ales în orașe, unde s-au depozitat umpluturi ani de zile; cu cât stratul e mai gros, cu atât fundația e mai scumpă. Am avut multe astfel de situații și am găsit mereu soluții, dar soluția depinde de cine proiectează.
Un lucru nou, care vă poate scuti de un drum: certificatul de urbanism pentru informare îl poate cere oricine, înainte de a cumpăra terenul, și primăria trebuie să-l elibereze în 5–10 zile lucrătoare (art. 254 din Legea 169/2026). Aflați ce se poate construi acolo înainte să dați banii.
Sfat: consultați un inginer instalator când racordați utilitățile, ca să nu vă treziți cu țeava de apă sau cablul electric subdimensionate.
Ce s-a schimbat în 2026
Legea 50/1991 nu mai există. De la 25 august 2026 se aplică Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea 169/2026. Am scris un ghid separat despre noul cod, pentru proprietari. Pentru cine își face casă contează trei lucruri:
- Casa mică la țară merge pe notificare, nu pe autorizație. O locuință parter, de cel mult 150 mp desfășurați, în intravilanul unei localități rurale, în afara zonelor protejate, se poate construi pe bază de notificare la primărie (art. 294 alin. (2)). Proiectul îl fac tot arhitect cu drept de semnătură și ingineri (art. 295 alin. (4)), iar studiul geotehnic și cel topografic sunt obligatorii (art. 298 alin. (3)). Nu e „fără proiect”. E fără autorizație.
- Verificatorul de proiect nu mai e obligatoriu la casele obișnuite. O casă parter sau P+1E intră în clasa de consecințe CC1 și proiectul nu mai trece printr-un verificator atestat; răspunderea e integral a proiectanților (art. 440 alin. (3)). Asta face ca alegerea proiectantului să conteze mai mult decât înainte, nu mai puțin.
- Regia proprie e limitată. Fără firmă de construcții se pot face doar locuințe parter la țară, garaje, terase și anexe parter (art. 279 alin. (1)). Pentru orice altceva aveți nevoie de o firmă, iar firma trebuie să aibă asigurare de răspundere civilă (art. 279 alin. (2)).
Capitolul 3 – Cum să-ți alegi arhitectul
Titlul se referă și la echipa arhitectului: inginerul structurist și inginerul instalator. Clienții nu știu de multe ori diferența, așa că pe scurt:
- Arhitectul concepe casa funcțional și estetic. El așază camerele, le dimensionează, pune ferestrele unde trebuie și cât trebuie, orientat corect față de punctele cardinale, și răspunde de cum arată casa pe dinafară. Un arhitect prost face o casă cu defecte pe care le vedeți abia după ce v-ați mutat.
- Structuristul e inginer constructor și face calculul și planurile structurii de rezistență: fundații, stâlpi, grinzi, pereți, plăci, acoperiș. De el depinde ce se întâmplă cu casa la cutremur.
- Instalatorul face schemele instalațiilor electrice, termice și sanitare. Fără proiect de instalații vă treziți cu o scurgere unde nu trebuie, cu o priză unde nu ajunge nimeni și cu o centrală subdimensionată.
Cum alegeți arhitectul:
- Unul recomandat de cineva a cărui casă v-a plăcut.
- Cereți-i să vă arate alte case proiectate de el, în realitate, nu pe hârtie. Dacă vă plac, mergeți pe mâna lui chiar dacă nu l-a recomandat nimeni.
- Dacă îl găsiți pe internet, studiați portofoliul, mergeți la birou și aplicați punctul 2.
Un exemplu. Un client a văzut o casă la care eu făcusem structura. Pe panoul de șantier era doar firma mea, așa că a venit la mine: îi plăcuse casa și voia una la fel de frumoasă. L-am dus la arhitectul care o proiectase și i-a făcut o casă exact pe gustul lui. Fiecare arhitect are stilul lui. Dacă vă place ce a făcut pentru altcineva, vă va face și dumneavoastră ce vă doriți.
Capitolul 4 – Ce să-i ceri arhitectului
În faza preliminară cereți-i arhitectului să includă în ofertă:
- o vedere 3D a casei
- amplasarea pe teren conform punctelor cardinale
- mobilarea, cât mai aproape de ce vreți — contează pentru prize, întrerupătoare, obiecte sanitare și trasee de țevi
- studiu geotehnic, proiect de structură complet și proiect de instalații complet
- specificarea explicită a materialelor și finisajelor folosite
Drumul până la autorizație
Arhitectul întocmește mai întâi documentația pentru certificatul de urbanism. Certificatul pentru construire se eliberează în cel mult 15 zile lucrătoare (art. 257 alin. (4)) și e valabil între 12 și 36 de luni, după cum stabilește primăria (art. 257 alin. (15)). În el sunt scrise avizele de obținut.
După avize urmează dosarul pentru autorizația de construire. Primăria are 30 de zile calendaristice de la dosarul complet (art. 273 alin. (1)) și, contra unei taxe speciale, poate emite în regim de urgență în 7 zile lucrătoare (art. 273 alin. (2)). Autorizația e valabilă 3 ani (art. 309 alin. (1)); dacă anunțați primăria când începeți, valabilitatea se întinde pe toată durata de execuție din autorizație (art. 309 alin. (2)).
Acordul vecinilor nu mai e necesar la orice lucrare, ci doar când lucrarea impune măsuri de siguranță la clădirile lor, stabilite prin expertiză tehnică, iar refuzul lor trebuie justificat (art. 261).
Proiectul complet, nu doar dosarul de autorizație
Dosarul de autorizație e subțire. Nu construiți după el. Cereți proiectul complet de execuție — costă mai mult, dar economisește pe termen lung. Nu vă lăsați pe mâna meșterilor fără planuri clare pentru tot ce trebuie făcut. Legea cere asta, asigurările o cer, siguranța investiției o cere. Iar acum, când la casele obișnuite nu mai există verificator de proiect, singurul control asupra a ce se construiește e proiectul pe care îl aveți în mână.
Proiectul de arhitectură complet conține: planuri de amplasare, planuri pentru fiecare nivel, fațade, liste de cantități pentru finisaje, planuri de plafoane, detalii complete pentru acoperiș, tablou de tâmplărie.
Proiectul complet de structură conține: plan și detalii de fundații, planuri de cofraj și armare pentru plăci și grinzi, detalii de armare pentru stâlpi și pereți, plan, detalii și secțiuni pentru acoperiș, liste de cantități pentru săpături, umpluturi, cofraje, beton, armătură.
Proiectul complet de instalații conține: planuri de trasee pentru instalațiile termice, sanitare și electrice, detalii pentru echipamentele prevăzute — tablou electric, centrală, hidrofor, filtre, tipul de țevi.
În funcție de ce ați contractat, proiectul va conține o parte din astea sau pe toate. Contractați-le pe toate.
Capitolul 5 – Ce tip de casă e potrivit pentru tine
Fiecare client are capul plin de idei. Cel mai important e să vă faceți o casă pe măsura banilor și, mai ales, a felului în care trăiți. O casă prea mare vine cu costuri inițiale mari și cu un cost lunar care nu se vede în deviz:
- cât costă iluminatul
- cât costă încălzirea și, tot mai des, răcirea
- cât timp ia curățenia, sau cât plătiți pe cineva s-o facă
- cât costă impozitul — la țară e mic, în oraș nu
- cât costă asigurarea
Și, după câțiva ani, reparațiile.
Din ce material. Trei variante merită luate în calcul: cărămida, BCA-ul și lemnul.
Cărămida e unul dintre cele mai vechi materiale de construcție și nu puteți da greș cu ea. Izolează bine termic și fonic și poate fi folosită ca zidărie portantă. O casă dintr-o cărămidă bună trece de 100 de ani fără probleme. Ce tip anume, vă spune proiectantul.
BCA-ul e un material foarte bun, izolează termic mai bine decât cărămida, dar în zonă seismică — și toată România e zonă seismică — se folosește numai ca zidărie de umplutură într-o structură în cadre.
Lemnul e o soluție mai ieftină și mai rapidă, folosită mult în SUA și Canada. Am scris separat despre casele din lemn.
Am scris și un articol despre cum mulți oameni își consumă neuronii încercând să afle care e cel mai ieftin material. Citiți-l — pentru ieftin, soluția nu e materialul, ci moderația.
Despre eficiența energetică. În 2014 scriam că 8–10 cm de polistiren sunt suficienți. Nu mai scriu asta. Din 2021, clădirile noi trebuie să fie cu consum de energie aproape zero, nZEB, conform Legii 372/2005 privind performanța energetică, iar grosimea izolației o dă calculul din proiect, după C 107, nu o cifră dintr-un articol. Ce rămâne valabil e ce le-am răspuns celor care m-au contrazis atunci: decât 20 de cm puși prost, mai bine 10 puși la fel de prost. Izolația funcționează numai dacă e proiectată de cineva avizat și montată corect, cu punțile termice tratate. Altfel e polistiren lipit pe perete.
Capitolul 6 – Cum alegi firma sau echipa de constructori
Aici e marea problemă și multă lume alege prețul cel mai mic. Am văzut echipe ieftine care lucrau foarte bine și echipe scumpe care lucrau prost. Cel mai bun sfat rămâne: o echipă recomandată de cineva, ale cărei lucrări le puteți vedea. Și, ca să nu aveți probleme, angajați un diriginte de șantier.
Dirigintele de șantier e un inginer constructor autorizat de Inspectoratul de Stat în Construcții. Verifică lucrările și întocmește cartea construcției — dosarul cu autorizația, proiectul, procesele-verbale, recepția. Din 2026 cartea tehnică nu mai e „teoretic obligatorie”: dirigintele v-o predă la recepție împreună cu manualul de mentenanță (art. 528 alin. (2)), o predați obligatoriu cumpărătorului dacă vindeți (art. 530 alin. (8)), iar nepăstrarea ei se amendează cu 20.000–50.000 lei (art. 570 alin. (1) lit. t)).
Cum verificați o echipă. Chemați proiectantul structurii sau orice inginer constructor cunoscut. Vede din prima cât de calificată e echipa. Am avut situații în care echipele au greșit la început, le-am arătat, le-am pus să refacă și n-am mai avut probleme până la sfârșit. Nu renunțați din prima, dar fiți fermi. Dacă susțin ceva cu îndârjire, chemați proiectantul sau dirigintele; de multe ori vor să scape de un detaliu mai complicat. O să spună că ei au mai făcut așa și că în Germania așa se face. Țineți minte: în Germania nu au cutremure.
I-aș evita pe cei care se laudă excesiv și pe cei care pretind că au lucrat în Germania.
Contractul. Faceți contract chiar dacă e între două persoane fizice. Nu plătiți la zi, ci pe faze: fundația, zidăria parterului, placa peste parter, zidăria etajului și așa mai departe. Avansul să fie mic — cât să le ajungă de benzină și mâncare în prima săptămână. În contract treceți exact ce lucrări fac și în cât timp, cu trimitere la proiect. De asta aveți nevoie de proiect complet de la început: ca să aibă ce analiza și să nu vă vină cu „lucrări suplimentare”.
Garanția. Din 2026 constructorul datorează legal o garanție de cel puțin un an la o casă din clasa CC1, chiar dacă în contract nu scrie nimic (art. 531 alin. (6)). Pentru viciile de structură, răspunderea lui e pe toată durata de existență a construcției. Negociați mai mult de un an. Și țineți minte că orice firmă care construiește trebuie să aibă asigurare de răspundere civilă (art. 279 alin. (2)) — cereți polița.
Echipă de muncitori sau firmă de construcții
Echipa de muncitori. Avantaje: manoperă mai ieftină; echipe mici care s-au specializat pe finisaje și le fac excelent. Dezavantaje: nu ai pe cine trage la răspundere, nu au putere de negociere la materiale, nu au utilaje, nu au cofraje. Și, din 2026, nu pot construi decât locuințe parter la țară și anexe (art. 279 alin. (1)).
Firma de construcții. Avantaje: ai pe cine trage la răspundere, mai ales dacă are cifră de afaceri verificabilă pe internet; are utilaje și cofraje; poate oferi garanție și asigurare, pentru că e obligată. Dezavantaj: preț mai mare, inclusiv TVA.
Recomand firma pentru oamenii ocupați și fără experiență în domeniu. Adusul materialelor la timp, coordonarea tuturor celor implicați, prezența pe șantier — poți efectiv să albești de stres. Vă spun din experiență proprie: dacă nu stați pe șantier și n-aveți pregătire în domeniu, echipele de muncitori devin problematice.
Capitolul 7 – Sfaturi despre materiale
Toți suntem stresați să obținem cel mai mic preț la fiecare material, după căutări lungi și disperate. Nu merită. Am făcut și eu asta — am căutat fiecare material la cel mai ieftin furnizor și l-am găsit. La final m-a costat mai mult decât dacă negociam totul cu un singur furnizor. Un furnizor unic dă discount global și transport cu descărcare inclusă, iar transportul și descărcarea sunt cele mai mari probleme. Eu am cumpărat cărămida direct de la fabrică, mi-au venit două tiruri fără macara, am plătit pe cineva să le descarce și să le mute prin curte și în total am plătit ca oriunde altundeva.
Căutați un distribuitor unic pentru cărămidă, mortar, fier, sârmă, cuie și lemn. Cereți-i să livreze pe măsură ce executați — scăpați de depozitare și de pază. Sau lăsați achiziția pe firma care execută: scăpați de bătăi de cap care valorează mai mult decât un discount de 5%.
Sfaturi:
- Lemnul: majoritatea încearcă să vă păcălească la cantitate. Scândurile au distanțiere între rânduri, care nu se scad la cubaj, iar pierderile ajung la 50%. Prețul mic cu pierderi e prețul normal al pieței.
- Tâmplăria: cumpărați PVC de calitate cu feronerie de calitate și cereți garanție după montaj. Eu am primit-o și au venit când a fost nevoie de reglaje.
- Învelitoarea: tablă de calitate, de la o firmă de renume, și montaj de la ei — știu mai bine decât meșterii cum se montează.
- Termosistemul: degeaba cumpărați polistiren bun dacă folosiți adeziv prost. Grosimea o dă proiectul, nu vecinul.
- Vată minerală pe interior și polistiren pe exterior nu e o soluție corectă: mutați punctul de rouă în perete și obțineți condens acolo unde nu-l vedeți.
- Soluția clasică e cea mai bună atunci când banii sunt o problemă.
Și cu asta, basta. Spor la construit!
Trimiterile din acest ghid sunt la Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026, și la Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor. Încadrarea concretă a unei lucrări depinde și de regulamentul local de urbanism.
