Noul Cod al construcțiilor explicat pentru proprietari: ce poți face fără autorizație, ce rămâne obligatoriu și ce riști

De la 25 august 2026, autorizarea construcțiilor nu se mai face după Legea nr. 50/1991, ci după Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026 și publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026 (art. 575 alin. (1) și art. 576 alin. (3)). Codul se aplică direct, fără să aștepte norme metodologice (art. 575 alin. (2)).

În ultimele săptămâni au circulat titluri de tipul „se construiește fără autorizație” sau „statul iartă construcțiile ilegale”. Textul legii spune altceva. Unele lucrări s-au simplificat real, altele au rămas la fel de strict reglementate, iar amenzile au crescut mult.

Ghidul de mai jos este scris pentru proprietari: cine are o casă, un apartament, un teren sau o construcție făcută fără acte. Pentru fiecare regulă am indicat articolul din lege, ca să poată fi verificat în textul oficial sau citat la ghișeul primăriei.

Trei regimuri, în loc de „cu autorizație” și „fără autorizație”

Pentru un proprietar, codul împarte lucrările în trei trepte:

Regim	Ce presupune	Unde e în lege
Fără nicio formalitate	Nu anunți primăria, dar respecți regulile de urbanism și de calitate	art. 299
Pe bază de notificare	Depui un formular și un proiect simplificat; după aproximativ o lună poți începe	art. 294–298
Cu autorizație de construire	Regula generală, pentru tot ce nu intră în primele două	art. 259 și următoarele

Listele de lucrări scutite sunt limitative. Dacă lucrarea ta nu apare explicit într-una dintre ele, ai nevoie de autorizație.

„Fără autorizație” nu înseamnă „fără reguli”. Și la lucrările fără nicio formalitate, și la cele notificate, respectarea regulamentului local de urbanism și a normelor tehnice de calitate rămâne obligatorie (art. 297 alin. (3) și art. 299 alin. (3)). Răspunderea este a proprietarului, împreună cu proiectanții și constructorii (art. 297 alin. (4) și art. 299 alin. (4)).

Lucrări pe care le poți face fără nicio formalitate

În afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice, codul permite fără autorizație și fără notificare mai multe categorii de lucrări (art. 299 alin. (2)).

Reparații și finisaje

• reparații la garduri, dacă nu se schimbă forma și materialele;
• reparații la acoperișuri, învelitori sau terase, dacă nu se schimbă forma și aspectul;
• reparații și înlocuiri de uși și ferestre interioare;
• înlocuirea ferestrelor și ușilor exterioare cu păstrarea formei și a dimensiunilor golurilor, chiar dacă se schimbă materialul (de exemplu, lemn înlocuit cu PVC);
• reparații la tencuieli, zugrăveli și finisaje exterioare, dacă nu se modifică elementele de fațadă și culorile clădirii;
• toate finisajele și pardoselile interioare;
• reparații și înlocuiri de sobe și coșuri de fum.

Instalații și echipamente

• reparații sau înlocuiri la instalațiile interioare, precum și branșamentele și racordurile în limitele proprietății;
• montarea centralelor și sistemelor locale de preparare a apei calde, a aparatelor de aer condiționat și a contoarelor;
• montarea panourilor fotovoltaice sau solare pe clădiri, pe anexe ori pe sol, pentru consum propriu, cu înștiințarea prealabilă a primăriei. Structura de susținere trebuie să preia greutatea panourilor, vântul și zăpada (art. 299 alin. (2) lit. a) pct. 13).

Amenajări în curte

• ziduri de sprijin și scări de acces la parter în interiorul proprietății;
• terase exterioare demontabile și pergole în curte, în afara zonelor protejate (art. 299 alin. (2) lit. b) pct. 4).

Anexele mici, fără fundație, la țară (art. 299 alin. (2) lit. c))

Terasele acoperite, pergolele, bucătăriile de vară, magaziile sau grupurile sanitare de lângă o casă din mediul rural nu cer nicio formalitate dacă îndeplinesc toate condițiile de mai jos:

• au împreună cel mult 20 mp;
• au înălțimea de cel mult 2,5 m;
• nu au fundație și sunt demontabile, pe structură de lemn sau metal;
• respectă planul urbanistic general și regulamentul local de urbanism.

Aceste anexe se declară pe propria răspundere la primărie și se impozitează (art. 299 alin. (12)).

Recepția rămâne obligatorie. Și la lucrările fără nicio formalitate, recepția la terminarea lucrărilor se face pe baza contractului cu constructorul și se trece în cartea tehnică a construcției (art. 299 alin. (5)).

Lucrări pe care le poți face pe bază de notificare

Ce intră la notificare

Construcții noi, doar la țară (art. 294 alin. (2) lit. a))

Numai în intravilanul localităților rurale și în afara zonelor protejate:

• anexe permanente (garaje, terase acoperite, pergole, bucătării de vară, piscine, grupuri sanitare) de cel mult 50 mp împreună, inclusiv cele cu fundație. Excepție: satele din zonele metropolitane;
• o singură casă, în condițiile descrise în secțiunea următoare.

Intervenții la clădiri existente, și în oraș (art. 294 alin. (2) lit. b))

Aici nu există restricția la mediul rural. Singura condiție de amplasament este ca imobilul să nu fie în zonă protejată sau în zona de protecție a unui monument. Pe notificare se pot face:

• gard nou în locul celui vechi;
• înlocuirea acoperișului în aceeași formă sau cu o înălțare de cel mult 0,50 m, dacă rămâi în înălțimea admisă de regulament;
• amenajarea mansardei în podul existent al unei case, fără modificarea volumetriei și numai dacă nu sunt necesare consolidări;
• renovarea și extinderea băii sau a bucătăriei;
• închiderea unitară a balcoanelor și logiilor la bloc;
• mutarea pereților interiori nestructurali;
• remodelarea fațadei, dacă elementele modificate nu au rol de rezistență;
• reabilitarea termică a caselor cu cel mult 3 niveluri, dacă nu se schimbă tipul acoperișului;
• transformarea unui spațiu în birou sau spațiu comercial cu acces public, dacă nu presupune lucrări care cer autorizație;
• amenajarea sau extinderea unei băi ori a unei camere tehnice de cel mult 25 mp.

În zonele protejate (art. 294 alin. (3))

Reparațiile care nu modifică forma, volumul și decorația fațadelor se fac pe notificare, dar numai cu acordul scris al direcției județene pentru cultură, care stabilește condițiile de execuție. Pentru clădirile monument istoric, regula e similară: reparațiile minore se fac pe notificare și cu acord scris. Dacă direcția nu răspunde în 60 de zile, acordul se consideră dat (art. 284 alin. (5)–(6)).

Cum se face notificarea, pas cu pas

1. Depui notificarea înainte de a începe lucrările, în toate cazurile (art. 295 alin. (1)). O poate depune proprietarul sau cine are un alt drept asupra imobilului (art. 295 alin. (2)).
2. Atașezi un proiect tehnic simplificat, întocmit de arhitect cu drept de semnătură și de ingineri, și plătești taxa (art. 295 alin. (4)). Taxa este jumătate din cea pentru o autorizație (art. 313 alin. (4)). Formularul se poate depune pe hârtie sau online (art. 295 alin. (5)).
3. Primăria are 15 zile lucrătoare să răspundă (art. 296 alin. (1)). Poate să ceară clarificări, să îți spună că lucrarea are totuși nevoie de autorizație sau să respingă motivat notificarea. Dacă nu răspunde, notificarea se consideră aprobată.
4. Începi lucrările după încă 15 zile calendaristice de la împlinirea acestui termen (art. 296 alin. (6) și art. 298 alin. (1)). În total, cam o lună.
5. Ai 3 ani să execuți lucrările notificate (art. 296 alin. (5)).

Ce rămâne obligatoriu și la notificare

• Declarația pe propria răspundere. Notificarea are valoarea unei declarații a proprietarului că lucrarea îndeplinește condițiile legale (art. 297 alin. (2)).
• Răspunderea proiectanților. Proiectul nu mai trece prin verificare tehnică, iar răspunderea pentru corectitudinea lui revine exclusiv proiectanților (art. 298 alin. (2)).
• Panoul de șantier. Pui panoul de identificare a investiției la începerea lucrărilor (art. 298 alin. (5)).
• Recepția. Se face cu un reprezentant al primăriei, iar procesul-verbal îl înregistrezi tu în Registrul Național al Construcțiilor. Până la funcționarea registrului, copia se trimite la ISC (art. 298 alin. (6)).
• Intabularea. Se face pe baza dovezii notificării și a înregistrării în Registrul Național al Construcțiilor (art. 298 alin. (7)).

O cerere de lămurire nu e notificare. Dacă doar întrebi primăria în ce regim se încadrează lucrarea ta, cererea se tratează ca petiție, nu ca notificare (art. 295 alin. (9)).

Dacă vrei să-ți construiești o casă

Casa de 150 mp pe notificare

Cea mai discutată noutate se aplică rar, pentru că toate condițiile trebuie îndeplinite simultan (art. 294 alin. (2) lit. a) pct. (ii)):

• o singură locuință unifamilială, cu acces și lot propriu;
• parter sau demisol și parter, fără subsol;
• cel mult 150 mp suprafață desfășurată;
• în intravilanul unei localități rurale, în afara zonelor protejate;
• cu respectarea regulamentului de urbanism aplicabil;
• pe baza unui proiect-tip pus la dispoziție de autorități sau a unui proiect individual întocmit de arhitect și ingineri de structuri și instalații;
• cu respectarea ghidului de arhitectură pentru mediul rural și cu avizul arhitectului-șef al județului;
• cu studiu geotehnic și studiu topografic obligatorii (art. 298 alin. (3)).

Dacă nu te încadrezi: dosarul simplificat

Pentru o casă în mediul rural cu cel mult parter și mansardă și cel mult 150 mp desfășurați, rămâi cu autorizație de construire. Proiectul se întocmește însă după un conținut-cadru simplificat, cu mai puține piese decât un dosar obișnuit (anexa nr. 3 la cod).

Reguli valabile pentru orice casă

• Verificatorul de proiect nu mai e obligatoriu. O casă parter sau parter și etaj intră în clasa de consecințe CC1 (anexa nr. 6). Pentru CC1, proiectul nu mai trebuie verificat de un verificator atestat, iar răspunderea este exclusiv a proiectanților (art. 440 alin. (3)).
• Ce poți construi singur. Fără firmă de construcții, în regie proprie, se pot face numai locuințe parter în mediul rural, garaje, terase și anexe gospodărești parter. Orice altă clădire trebuie executată de o firmă (art. 279 alin. (1)). La lucrările notificate, regia proprie este permisă (art. 298 alin. (4)).
• Asigurarea. Cine face lucrări de construire trebuie să aibă asigurare de răspundere civilă. Dacă locuiești tu în casă, ești scutit, o singură dată, pentru o singură locuință (art. 279 alin. (2)–(4) și art. 420 alin. (10)–(11)).
• Garanția de la constructor este de cel puțin 1 an pentru o casă din CC1, dacă nu negociezi mai mult (art. 531 alin. (6)–(7)).

Certificatul de urbanism și autorizația de construire

Certificatul de urbanism are acum cinci forme

În funcție de scop, certificatul de urbanism poate fi (art. 253 alin. (3)):

• pentru informare;
• pentru operațiuni cadastrale;
• pentru construire sau desființare de clădiri și amenajări;
• pentru lucrări inginerești;
• pentru construcții speciale.

Certificatul pentru informare e cel mai util înainte de a cumpăra un teren. Îl poate cere oricine și arată ce reglementări se aplică imobilului (art. 254 alin. (1)–(2)). Se eliberează în cel mult 5 zile lucrătoare acolo unde primăria are sistem informatic funcțional și în cel mult 10 zile lucrătoare până atunci (art. 254 alin. (6)–(7)).

Certificatul pentru operațiuni cadastrale e obligatoriu dacă vrei să dezlipești sau să alipești un teren. Dezlipirile și alipirile făcute fără el sau cu încălcarea condițiilor lui sunt lovite de nulitate absolută (art. 256 alin. (2)). Se eliberează în cel mult 10 zile lucrătoare (art. 256 alin. (4)).

Certificatul pentru construire se eliberează în cel mult 15 zile lucrătoare (art. 257 alin. (4)).

• Valabilitatea o stabilește primăria, între 12 și 36 de luni (art. 257 alin. (15)).
• Se poate prelungi o singură dată, cu cel mult 24 de luni, dacă ceri prelungirea cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte de expirare. După aceea se emite un certificat nou (art. 257 alin. (16)–(17)).

Autorizația de construire

Emiterea

• Termenul este de cel mult 30 de zile calendaristice de la depunerea dosarului complet (art. 273 alin. (1)).
• La cerere, primăria o poate emite în regim de urgență, în cel mult 7 zile lucrătoare, cu o taxă specială (art. 273 alin. (2)).

Valabilitatea

• Autorizația e valabilă 3 ani de la emitere (art. 309 alin. (1)).
• Dacă anunți primăria când începi lucrările, valabilitatea se extinde pe toată durata de execuție prevăzută în autorizație (art. 309 alin. (2)). Dacă nu anunți, durata de execuție se socotește de la data emiterii (art. 309 alin. (3)).
• Valabilitatea se poate suspenda o singură dată, pentru cel mult 12 luni (art. 309 alin. (4)).
• Prelungirea valabilității este interzisă, cu excepția unei prelungiri justificate de cel mult 12 luni, cerute cu cel puțin 15 zile înainte de expirare (art. 309 alin. (5)–(6)).

Pierderea valabilității. Autorizația expiră dacă (art. 310 alin. (1)–(3)):

• nu începi lucrările în termen;
• nu le termini în durata de execuție fără să fi cerut prelungirea;
• lucrările stau oprite mai mult de 24 de luni.

Durata de execuție se poate prelungi o singură dată, cu cel mult 12 luni, cu o taxă de 30% din taxa inițială (art. 310 alin. (5)).

Modificările pe parcurs. Dacă schimbi proiectul pe parcurs, ceri o autorizație de modificare în perioada de valabilitate a celei inițiale (art. 293 alin. (1)–(3)). Nu plătești o taxă nouă (art. 313 alin. (2)). Modificările tehnice locale se pot face și prin dispoziție de șantier a proiectantului (art. 293 alin. (8)).

Vânzarea imobilului. Dacă vinzi în timpul lucrărilor, noul proprietar preia de drept autorizația, cu toate drepturile și obligațiile. La fel se întâmplă cu certificatul de urbanism și avizele, dacă vinzi înainte de emiterea autorizației (art. 312).

Dacă locuiești la bloc

• Baie, bucătărie, balcoane. Renovarea și extinderea băii sau a bucătăriei, precum și închiderea unitară a balcoanelor și logiilor, se fac pe notificare (art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (iv)).
• Centrală și aer condiționat. Montarea unei centrale proprii sau a unui aparat de aer condiționat nu cere nicio formalitate (art. 299 alin. (2) lit. a) pct. 10).
• Pereți nestructurali. Mutarea sau modificarea pereților despărțitori ușori, demontabili, se face pe notificare. Condiția este să nu afecteze căile de evacuare și instalațiile de incendiu (art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (viii)).
• Pereți de rezistență. Orice lucrare la structură, cum ar fi deschiderea unui gol într-un perete de rezistență, cere autorizație de construire și expertiză tehnică. Lucrarea se execută de o firmă, nu în regie proprie (art. 285 alin. (1)–(2)).
• Bloc cu bulină roșie. Dacă blocul e încadrat în clasa I de risc seismic și prezintă pericol public, consolidarea se autorizează în regim de urgență și fără taxe (art. 283 alin. (3) și art. 313 alin. (3)).
• Cartea tehnică a blocului se păstrează și se completează de administratorul asociației de proprietari (art. 530 alin. (6)).

Când construiește vecinul, sau când construiești tu lângă vecini

• Acordul vecinilor nu mai e necesar la orice lucrare. Se cere doar când lucrările impun măsuri de punere în siguranță a clădirilor vecine, stabilite prin expertiză tehnică. La bloc, acordul îl dă asociația de proprietari. Acordul se dă în formă autentică, la notar (art. 261 alin. (1)–(2)).
• Refuzul trebuie justificat. Vecinul poate refuza doar dacă lucrarea e ilegală sau îi afectează clădirea fără soluții de remediere (art. 261 alin. (3)).
• Refuzul nejustificat se constată de instanța de contencios administrativ, iar hotărârea ține loc de acord (art. 261 alin. (4)).
• Accesul experților. Vecinii sunt obligați să permită accesul experților tehnici care evaluează starea clădirilor lor (art. 261 alin. (7)).

Dacă ai o construcție făcută fără autorizație

Autorizația de regularizare

Codul introduce autorizația de regularizare. Cine a construit fără autorizație sau cu încălcarea ei are obligația să o ceară (art. 301 alin. (1)).

Regimul permanent (art. 301 alin. (2)). Regularizarea e posibilă oricând doar pentru:

• case parter sau parter și etaj de cel mult 150 mp desfășurați, care nu sunt monumente și nu se află în zone protejate;
• anexe de cel mult 150 mp;
• închideri de balcoane fără extindere pe domeniul public.

Fereastra de un an, până pe 25 august 2027 (art. 301 alin. (7)–(9)). Până atunci, regularizarea se poate cere pentru orice altă construcție, în patru condiții:

• lucrarea respectă reglementările de urbanism în vigoare la data emiterii;
• respectă cerințele fundamentale de calitate, dovedite prin expertize tehnice pentru fiecare cerință;
• taxele sunt plătite;
• amenzile sunt achitate.

În această fereastră, taxele și cotele sunt de zece ori mai mari decât pentru o lucrare făcută legal.

Ce se întâmplă până la legalizare și după termen

• Impozitul pe clădire se majorează cu 100%, de la constatarea situației până la regularizare sau desființare. Plata impozitului nu legalizează construcția (art. 301 alin. (11)).
• După 25 august 2027, primăria poate demola pe cheltuiala proprietarului sau trebuie să ceară instanței desființarea (art. 301 alin. (12)–(15)).
• O construcție fără autorizație nu poate fi recepționată (art. 280 alin. (8)).

Amenzile noi

• Construire fără autorizație sau cu încălcarea ei: 50.000–1.000.000 lei, în funcție de gravitate și de impactul asupra vecinilor (art. 357 alin. (4) lit. b)).
• Etaje în plus. Pentru fiecare nivel construit peste cel autorizat se adaugă 50.000–500.000 lei (art. 357 alin. (5)).
• Lucrări fără notificare, acolo unde notificarea era obligatorie: 5.000–50.000 lei (art. 357 alin. (4) lit. a)).

După ce ai construit: recepția, cartea tehnică și garanția

Recepția

• Recepția are două etape: la terminarea lucrărilor și finală, la expirarea garanției (art. 527 alin. (2)).
• La recepția la terminarea lucrărilor, dirigintele de șantier îți predă cartea tehnică a construcției și manualul de mentenanță (art. 528 alin. (2)).
• Clădirea poate fi folosită doar după recepție (art. 527 alin. (4)).

Garanția minimă de la constructor (art. 531 alin. (6)–(10))

• 1 an pentru clădirile din CC1, cum sunt casele parter sau parter și etaj;
• 3 ani pentru CC2;
• 5 ani pentru CC3 și CC4;
• 2 ani pentru plantări.

Dacă în contract nu scrie nimic, se aplică automat durata minimă. Garanția curge de la procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. Pentru viciile de structură, garanția se acordă pe toată durata de existență a construcției.

Obligațiile tale ca proprietar (art. 420 alin. (8))

• intabularea construcției (lit. i));
• lucrările de întreținere și reparații la timp (lit. k));
• păstrarea și completarea cărții tehnice (lit. l));
• intervenții asupra construcției doar pe bază de proiecte întocmite de specialiști și verificate conform legii (lit. p)).

Nepăstrarea cărții tehnice se amendează cu 20.000–50.000 lei (art. 570 alin. (1) lit. t) și alin. (2) lit. b)).

Urmărirea comportării în timp e obligația proprietarului pentru toate clădirile, cu excepția celor din CC1. Casele obișnuite sunt deci scutite (art. 550 alin. (3)–(4)).

Dacă închiriezi. Chiriașul trebuie să folosească clădirea conform manualului din cartea tehnică. Poate face lucrări doar cu acordul proprietarului și trebuie să anunțe ISC în 24 de ore în cazul unui accident tehnic (art. 421 alin. (2)).

Dacă vinzi sau cumperi

• La vânzare predai cumpărătorului cartea tehnică, pe hârtie și în format digital. Noul proprietar trebuie să o țină la zi (art. 530 alin. (8)).
• La o locuință nouă de la dezvoltator:
  • dezvoltatorul și constructorul trebuie să aibă asigurare de răspundere civilă pe 10 ani pentru daunele apărute după recepție (art. 556 alin. (7));
  • dezvoltatorul trebuie să predea cartea construcției la recepție (art. 570 alin. (1) lit. r));
  • garanția minimă e de 3 ani la un bloc din CC2 și de 5 ani la unul din CC3 (art. 531 alin. (6)).
• Înainte să cumperi un teren cere un certificat de urbanism pentru informare. Afli în câteva zile ce se poate construi acolo (art. 254).

Ce reținem

Codul nu a scos construcția de sub control. A mutat o parte din lucrările mici din autorizare în notificare sau în regimul fără formalități și a pus mai multă răspundere pe proprietar și pe proiectanți. În paralel, a crescut amenzile pentru cine construiește ilegal.

Dacă nu ești sigur în ce regim intră lucrarea ta, primul pas util este un certificat de urbanism pentru informare. Al doilea este o discuție cu un proiectant, înainte de a începe lucrările.

---

Trimiterile din acest articol sunt la textul Legii nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 661 din 10 august 2026. Încadrarea concretă a unei lucrări depinde și de regulamentul local de urbanism al localității.