Si până la urmă eu ce apartament îmi cumpăr?

Si până la urmă eu ce apartament îmi cumpăr?

In viata multor dintre noi a fost un moment in care am vrut sa cumpărăm sau sa închiriem un apartament. Ca sa-l parafrazez pe Ion Creanga, nu știu alții cum s-au descurcat dar eu vad o degradare din în ce in ce mai mare a calității blocurilor vechi, defectul meseriei. Si atunci m-am orientat spre cele nou construite, mai ales ca am și proiectat destul de multe structuri de rezistenta pentru astfel de clădiri.

Din păcate în aceasta perioada este o întreagă campanie de denigrare a clădirilor noi și de elogiere a celor vechi comuniste. Sincer nu pot sa spun ca toate clădirile noi sunt construite bine, nu sunt, dar cu siguranță d.p.d.v. al rezistentei la cutremur au o șansă sau doua în plus fata de cele vechi. Dupa ce am început serviciul de asistenta tehnica la cumpărarea de imobile, debusolarea m-a acaparat complet, fiindca este extrem de dificil sa găsești un apartament intr-o zona decenta, la un pret decent si de o calitate medie, care sa nu se degradeze după câțiva ani de utilizare – vezi aici niste gânduri pe tema asta.

Tot din asistenta tehnica am observat ca majoritatea este speriata de cutremure, fără sa pună în balanță toate aspectele care diferențiază un camin de un adapost temporar. Lăsând la o parte cutremurele, pana vine unul, locuitorii trebuie sa facă fata vieții de zi cu zi într-o clădire de tip bloc de locuințe. Si atunci apar adevăratele probleme: instalațiile, locurile de parcare, spatiile verzi, școli, grădinițe si infrastructura. Culmea, aceste probleme nu le au doar blocurile noi, ci si o mare parte din blocurile vechi, aceste perle imobiliare, cum le tot elogiază diverse persoane fără nicio pregătire!

1. Puțină aducere aminte

Ca sa înțeleagă cât mai multi despre ce vorbim aici, trebuie sa facem o analiza istorica a blocurilor construite in Romania.
Sa începem cu anii 1930-1940, perioada in care s-a construit istoria Bucurestiului. Apartamentele interbelice sunt renumite pentru compartimentarea lor, pentru dimensiuni si pentru înălțimea de nivel mare. Din păcate cele doua cutremure mari si lipsa de întreținere le-au adus într-o stare avansata de degradare si sunt necesare investiții majore pentru reabilitarea lor. Dar sunt cele mai bune apartamente pe care le avem ca și confort, iar multe sunt chiar in centrul orasului!

Urmează perioada comunista in care s-au construit apartamente pe banda rulanta. S-au construit de toate felurile confort 1, 2, 3 și chiar de lux pentru elita de atunci. Stim bine ca in acea perioada a fost un exod forțat de oameni de la sate spre orașe, oameni care aveau nevoie de spatii de cazare, si pana la urma asta le-au dat comuniștii, multe “adăposturi” si câteva locuințe (seamana cumva cu ce avem si acum, parca…). Știm foarte bine ca se făceau blocuri chiar si in zonele rurale si oamenii erau mutați cu forța din casele lor din ce știe ce motive stupide. Observați cum apar în ecuație doi dintre factori, lipsa banilor și nepăsarea autorităților.
Aspectele negative ale acestei perioade:
– multe blocuri nu au balcoane si nici boxe la subsol.
– blocurile sunt înghesuite unele in altele si nu au spatii de parcare suficiente.
– nu exista suficiente spatii verzi.
– blocurile sub 5 niveluri nu au lift.
– au fost construite chiar si blocuri in stil occidental, care in loc de bucatarie aveau o chicineta, pentru ca partidul incepuse sa faca cantine sociale, celebrele “circuri ale foamei”, transformate azi in mall-uri.
– oamenii au fost fortati sa traiasca inghesuiti, familii cu doi copii intr-un apartament cu doua camere pentru ca asta primeai de la stat, in funcție de diversi factori stabiliti de partid.
– dimensiunile apartamentelor erau haotic gândite unele prea mici iar altele prea mari; un apartament de doua camere de 60mp, nu are nicio logica si nicio utilitate pentru o familie cu unul sau doi copii.
– configurația spatiilor interioare nu era adaptata necesitatilor, datorita reducerii de costuri, vorbim aici de apartamentele semidecomandate; ideea nu ar fi proasta dar a fost folosita prost din necesitate; un apartament semidecomandat de doua camere e folositor numai unei familii de 2 persoane fara copii sau unui cuplu de pensionari; dar daca asa primeai la repartitie cand erai tanar ce mai puteai face, de mutat nu se punea problema; nu reusesc totusi sa-mi explic tipul asta de apartamente decat prin lipsa de respect a omului fata de om, pentru ca pana la urma si muncitorii trebuiau sa aiba dreptul de a-si creste copii decent, in camere mici, dar decent, cu spatii separate.
– multe clădiri nu au uscătorie si mai nou nu au nici balcoane in care sa-ti poti usca rufele, pentru ca au fost inchise, iar umezeala stim bine ce face.
– instalatiile acestor cladiri sunt vechi si rar se schimba;
– multe cladiri vechi au fost termoizolate aiurea, cu materiale ieftine si fara respectarea detaliilor specifice, motiv pentru care locuintele incep sa se umple de mucegai – mai multe despre asta gasiti aici.

Aceasta “mostenire” s-a perpetuat si după revoluție, atunci când toți cei de la oraș au devenit proprietari. Copiii născuți si crescuți la bloc au învățat sa locuiască si sa traiască cu lipsa de confort a acestor blocuri, pentru ca alternative nu aveau.
Incepand cu anul 2002 creșterea economica a dus la apariția acelei alternative prin construirea de apartamente noi si creșterea salariilor. Au apărut astfel, întreprinzători privați care au construit ce-si doreau oamenii, apartamente mari, cât mai mari, frumoase, elegante și scumpe, foarte scumpe (seamana cu perioada 1930 – 1940, nu-i asa?). Lumea a început sa cumpere, atrasa fiind de promisiunea unui trai decent, mai bun ca al parintilor. Si uite asa toate terenurile mari unde ar fi putut fi realizate dezvoltări imobiliare de calitate la preturi accesibile s-au dus pe apa sâmbetei. Pana la urma sa locuiesti pe cheiul Dambovitei, la marginea orasului, nu mi se pare deloc lux, dar n-am inteles de ce unii au considerat asa, fara metrou, fara gradinite, fara scoli si fara magazine. Capitalism inteles prost si copiat la fel de prost, autoritati nepregatite.
Anul acesta se implinesc 8 ani de cand a inceput criza financiara. Domeniul construcțiilor a fost puternic lovit, efectele resimțindu-se începând cu anul 2009, când foarte multe clădiri aflate in executie s-au oprit, iar cele in stadiu de proiectare au fost anulate. Au urmat falimente, bani pierduti si haos. In orașe sunt multe schelete de clădiri, care nu fac decât sa urâțească si mai mult orașul.
Dar n-a durat mult, întreprinzătorii privați si clienții si-au reamintit de perioada comunista si de apartamentele de atunci, parca traiul in doua camere cu doi copii nu e asa de rau, macar esti proprietar. Nici macar un demisol din beton, la marginea șoselei de centura nu mai pare atât de groaznic, măcar e al tau!
Si astfel au apărut doua direcții noi de dezvoltare urbana:
1. Noile cartiere de locuințe de la marginea orașelor, aparute din necesitatea reducerii preturilor si a lipsei de terenuri mari in oras. Apartamentele sunt ieftine si destul de mari, dar poti ajunge acolo doar cu masina. Dar nici sosele nu sunt destule. Stiti foarte bine ce usor se ajunge in Prelungirea Ghencea sau in spate la Metro Militari.

In Popesti Leordeni te mananca cainii pana ajungi la metrou, iar daca vrei sa iesi, ai 3 strazi, doua din ele blocandu-se in aceeasi intersectie. Haosul acesta se datoreaza in principal autoritatilor care nu au dezvoltat infrastructura spre cartierele respective, dar care sunt incantate cand la bugetul local intra impozitele si taxele.
Hai sa ne uitam putin pe Google Maps la Paris si zonele sale limitrofe. Este clar, ca, tendința corecta, este extinderea in jurul oraselor. Majoritatea “parizienilor” locuiesc in zonele limitrofe, in apartamente si ajung la serviciu cu trenul, pentru ca in Paris nu mai e loc, iar preturile sunt uriașe. Asa e si la Milano, asa e si la Roma, asa e in toate orasele europene mari. Asa ar fi trebuit sa fie si in București, dar infrastructura nu exista. Infrastructura nu înseamnă doar drumuri, înseamnă școli, grădinițe, transport in comun, spitale. Degeaba ai metrou pana in Prelungirea Ghencea daca nu ai scoli, gradinite si spital. Copii vor fi nevoiți sa facă naveta ca și părintii, și își vor pierde mult timp din viata, aiurea pe drumuri.

2. Blocurile “plomba”, construite te miri unde, intre alte blocuri, in spatii verzi, intre case, oriunde. Asta a generat niste apartamente ciudate si greu de mobilat. Mai mult, au aparut structuri de rezistenta hibrid, contrare oricăror recomandări tehnice pentru ca nu ai alternative!
Mediul urban nu are şanse să se dezvolte tocmai din cauza construirii haotice si a lipsei infrastructurii. Un edificiu este creat pentru mai multe generații, el trebuie să susţină nevoile a cât mai multora dintre acestea in condiţii optime, doar nu ne apucam dupa 40 de ani sa demolam blocurile sau casele si sa facem altele, nu? Conditii optime nu inseamna doar rezistenta la cutremur si gresie de 200 de lei mp, inseamna locuri de parcare, spatii verzi, transport in comun, scoli, gradinite si altele.

2. Cui datorăm situația actuală?

Situația grava în care se afla mediul urban actual se datorează în principal:

2.1. Situației financiare dificile și a lipsei de educație  din ce in ce mai acuta, care se manifesta prin disperarea clienților de a nu plăti un specialist în crearea de clădiri funcționale cu aspect decent. E uimitor cum se chinuie unii sa găsească cel mai ieftin proiectant si cel mai ieftin constructor. Parca construiesc bărăci de șantier in loc de clădiri cu durata medie de viata 50 de ani. Orice economie la calitate duce la un preț mic și culmea, în disperarea de a fi proprietar, nimeni nu se întreabă de ce oare prețul e atât de mare la blocul vecin de peste strada!
2.2. Lipsei de profesionalism a unor arhitecți și ingineri, care nu oferă clienților soluții corecte și complete, tocmai pentru ca nu au fost plătiți suficient, dar cu toate astea au acceptat sa facă o treaba numai pe jumătate sau și mai grav sa-și bată joc. Etica si moralitatea obliga la realizarea unui proiect de calitate indiferent de suma primita, din momentul în care ai semnat contractul.

Am vazut multe cladiri de apartamente, multe din ele proiectate la repezeala si oricine poate verifica asta cautand pe site-urile de imobiliare si verificand apartamentele. Ce cred eu ca au gresit unele din apartamentele noi:
– lipsa spatiilor de depozitare, in strainatate am vazut spatii de depozitare care mai de care mai ingenioase, pentru ca un dulap la vedere nu e neapărat ceva plăcut ochiului.
– spatiile greșit dimensionate și poziționate (e vorba de camere de 13-14mp dar unde nu ai  loc sa pui un dulap mare datorita formei, pozitiei geamurilor etc).
– bucataria deschisa, o tendinta la moda aparuta ca o combinatie intre bucatarie si locul de luat masa, o solutie buna in cazul spatiilor foarte mari, unde pe langa locul de luat masa mai ai si un living, separat cumva de celelalte doua; asta nu e neparat o greseala decat in cazul apartamentelor de 2 camere, unde o familie cu 1 sau doi copii va folosi spațiul respectiv ca si zona de dormit.
– lipsa geamurilor la bai, des întâlnită si la apartamentele vechi;
– am văzut apartamente noi unde dormitoarele au 2.40m lățime în schimb au suprafață de 14-15mp.
– pereții de compartimentare sunt foarte subțiri, mai ales cei intre dormitoare.
– camere mult prea mari si prea putine; un apartament de 60-65mp poate fi ușor transformat intr-unul de 3 camere cu dormitoare mai mici, avand astfel o separație de spatii la același pret pe care majoritatea clientilor sunt dispusi sa-l plateasca.
– unele blocuri cu regim de inaltime mai mic nu au subsol si nici zone de vizitare a instalatiilor comune, iar in cazul unui accident cel de la parter va trebui sa suporte deranjul reparațiilor.
2.3. Agenților imobiliari, cei mai multi nu au absolut nicio pregătire in domeniu si nici nu încearcă sa învețe. Dupa părerea lor nu exista blocuri cu risc seismic si încă câteva mii de euro peste prețul clientului n-ar strica. Țineți minte ca o parte din ei sunt responsabili pentru preturile uriașe la care ajunseseră apartamentele înainte de 2008.  In plus, recomanda construcția de garsoniere si apartamente cu 2 camere, care sunt iar la mare căutare, tocmai pentru ca se încadrează in programul prima casa. Blocurile nu mai au boxe la subsol, au parcări si balcoane, mari si multe. Numai ca balcoanele sunt magice si dispar după 2 ani de la achiziție devenind spatii de locuit. Si ce urmează? Rufele se usucă din nou in una din cele doua camere izolate cu mult polistiren si iluminate prin geamuri cu tamplarie PVC cu 10 camere si uite asa apare mucegaiul si aerul viciat, scăzând astfel calitatea vieții locatarilor. Revenim iar la amintirile comuniste!

2.4. Autorităților care nu au respect fata de plătitorii de taxe si impozite si nu crează infrastructura in zonele intens construite. Exemple sunt nenumărate si nu e cazul sa le mai reamintesc aici. In plus creează un cadru legislativ ambiguu, care in loc sa protejeze populatia mai mult incurca.

3. Alte aspecte de luat în considerare

Știu ca ii voi deranja pe multi, dar e bine sa tineti cont in alegerea apartamentului si de utilizarea corecta a spatiilor in functie de numarul de persoane:
– garsonierele sunt pentru persoane singure sau tineri necăsătoriți
– apartamentele cu doua camere sunt pentru familii fara copii, aici in functie de posibilitatile financiare si un apartament semidecomandat isi face treaba foarte bine.
– apartamentele cu 3 camere sunt pentru familii cu un copil, aici in functie de posibilitatile financiare si un apartament semidecomandat isi face treaba foarte bine.
– apartamentele cu 4 camere sunt pentru familii cu doi copii
– living-ul nu este camera de locuit, este un spatiu pentru petrecut timp in familie seara cand e prezenta toata lumea
– decat sa ai doua bai la 3 camere mai bine o debara si un wc de serviciu.
Revenind la problema care m-a facut sa scriu acest articol, eu vroiam un apartament de 3 camere, semidecomandat, cu o suprafata de maxim 70mp, pentru a se incadra in bugetul meu, adica maxim 80 000 de euro. N-am gasit decat apartamente de 2 camere care cu greu ar fi putut fi transformate in 3 camere datorita configuratiei cladirii. Pana la urma n-am reusit sa inteleg pentru ce persoane si pentru ce venituri se construiesc blocurile astea noi si nici de ce pentru prima casa trebuie neaparat sa te chinui intr-un apartament de 2 camere, mai ales ca platesti pentru el toata viata.

Ca sa intaresc cele de mai sus, va aduc in atentie legea locuintei, care din câte înțeleg se aplica si e invigoare, lege care specifica pe langa altele, suprafetele minime raportate la nr de persoane care locuisc intr-un apartament. Aceasta lege a existat si in perioada comunista intr-o anumita forma, si este responsabila de apartamentele de 2 camere de 45-60mp in care multi au crescut unul sau doi copii.
Numai ca ea este putin gresita, astfel conform tabelului de mai jos la 3 persoane ai nevoie de 22mp de dormitor iar la 4 persoane ai nevoie de 24mp, asta înseamnă ca părintii vor dormi in camera de zi sau vor avea 3 dormitoare de cate 8mp, in schimb vor socializa seara in 18mp de camera de zi! Interesant, nu?  De ce oare nu raportează nr. de persoane la nr. de dormitoare si la niste spatii mai mici, astfel incat intimitatea fiecaruia sa fie respectata.
Poate ar fi bine ca legea asta sa devina doar un ghid pentru locuințe sociale si nu o lege, pentru ca practic nu protejeaza si nu ajuta pe nimeni pentru ca in zona privata nu te intreaba nimeni cati locuiesc intr-un apartament.

legea_locuintei

4. Concluzii

In sprijinul acestor idei, am gasit acum 2 zile o prezentare a celebrului arhitect Moshe Safdie la conferintele TED, despre calitatea spatiului de locuit urban si metodele gasite de el pentru imbunatatire. Va invit sa vizionati filmul de pe TED ca sa intelegeti mai bine sensul acestui articol.

Moshe Safdie este unul din pionierii conceptului “Humanizing the Megascale” si a facut primul pas spre asta acum 45 de ani cu HABITAT 67, in Montreal, un complex de locuinte moderne. Gasiti aici mai multe http://www.habitat67.com/home.html.
Părerea mea despre clădirile noi: trebuie construite conform cerintelor moderne, inspirate din tendinta actuala de aglomerare a oamenilor in orașele puternic industrializate, care devin astfel centre urbane, copiind practic modelul occidental sau american. Asta inseamna urmatoarele:

  • spatii separate pentru membrii familiei, cand ai un copil e mai bine sa ai un apartament de 3 camere cu suprafata de 60mp decat unul de 2 camere cu aceasi suprafata;
  • cladirile construite in zonele urbane aglomerate sa aiba  fatade care sa nu iasa in evidenta prin culori stridente sau care sa se armonizeze cu zona; asta inseamna ca arhitectii sa fie lasati sa-si faca meseria, iar daca unul epateaza sau greseste sa fie corectat de organizatiile profesionale gen OAR; acest lucru se intampla cumva si azi dar foarte rar;
  • autoritatile sa asigure infrastructura, sosele, gradinite, scoli si spitale, pentru ca pana la urma cei care construiesc sau se muta intr-o anumita zona contribuie semnificativ la bugetul local; o parte din taxe trebuie sa se intoarca inapoi la cetateni si sub alte forme decat borduri si piste pentru biciclisti, asta ar trebui sa se intample in orice zona, mai ales la periferie si chiar si dincolo de soseaua de centura.

As aprecia parerile voastre, in comentarii, e posibil ca la unele chestiuni parerile noastre sa difere. Inainte acest articol a fost altfel scris, dar recitindu-l mi s-a parut ca trebuie rescris, comentariile vechi au fost însă păstrate.

Daca doriți asistenta tehnica la cumpărarea de apartamente avem un serviciu pentru asta, ne puteți contacta cu încredere!

Mai puteti citi si: